Thẩm định giá nhà đất là gì? Vai trò và ý nghĩa của thẩm định giá? Những cách thẩm định giá bất động sản chính xác và tiết kiệm nhất? Những thắc mắc của các bạn về thẩm định giá nhà đất sẽ được giải đáp qua bài viết sau đây.
Khái niệm thẩm định giá bất động sản
Thẩm định giá bất động sản là ước tính giá trị sở hữu bất động sản: quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất được mua bán trên thị trường tại thời điểm định giá và và cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp được quy định theo các tiêu chuẩn định giá tại Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.
Vai trò của định giá bất động sản
Thẩm định giá bất động sản là hoạt động hết sức cần thiết trong sự vận hành của nền kinh tế thị trường, có thể nói đây là trung tâm của mọi hoạt động kinh tế. Bởi vì mọi thứ liên quan đến hoạt động kinh tế đều chịu ảnh hưởng của khái niệm giá trị, và việc thẩm định giá nhằm mục đích xác định giá trị của bất động sản trên thị trường.
Thẩm định giá bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc giúp các cơ quan nhà nước, doanh nghiệp và cá nhân đưa ra các quyết định liên quan đến việc mua bán BĐS, đầu tư nhà đất, phát triển, quản lý, sở hữu, cho thuê, đánh thuế, bảo hiểm, thế chấp và mua bán bất động sản.
Thẩm định đúng giá trị các nguồn vốn tài sản vào các hoạt động kinh tế, từ đó thúc đẩy tài sản bất động sản tham gia vào các giao dịch kinh tế cũng như tháo gỡ những mâu thuẫn về giá giữa các bên tham gia giao dịch trên thị trường BĐS, loại bỏ xung đột giá giữa các bên tham gia giao dịch trên thị trường BĐS, thúc đẩy làm lành mạnh hóa thị trường và giảm thiểu rủi ro cho nhà đầu tư.
Bên cạnh đó, thẩm định giá nhà đất còn giúp bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch bất động sản. ĐỊnh giá đúng bất động sản giúp các bên giao dịch tránh các trường hợp tranh chấp, kiện tụng sau này.
Mục đích thẩm định giá bất động sản
Thẩm định giá nhà đất là nghiệp vụ quy ra giá trị bằng tiền của quyền sở hữu bất động sản, quyền sở hữu nhà, các công trình vật kiến trúc gắn liền với đất được mua/ bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá. Việc thẩm định giá bất động sản cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định, với những phương pháp phù hợp do tổ chức tư vấn có đủ năng lực thực hiện. Các hoạt động thẩm định giá bất động sản thông thường phục vụ nhiều mục đích như:
- Chuyển quyền sở hữu: Hỗ trợ người mua, người bán quyết định giá mua và bán BĐS; thiết lập cơ sở cho sự trao đổi, công nhận hoặc hợp nhất quyền sở hữu nhiều tài sản; xác định điều kiện và giá bán dự kiến cho một bất động sản; góp vốn hợp tác kinh doanh;…
- Tài chính và tín dụng: Cung cấp cơ sở hợp lý cho nhà đầu tư để quyết định giá thế chấp bất động sản; tạo cơ sở để ngân hàng quyết định cho vay và bảo hiểm tài sản doanh nghiệp.
- Thẩm định giá tài sản công ty: Làm cơ sở thực hiện bảo hiểm, bồi thường và đánh giá tài sản trong trường hợp thẩm định giá tài sản phục vụ cho khấu hao tài sản.
- Phát triển tài sản và đầu tư: Giúp khách hàng có cơ sở để đặt mức giá tốt nhất cho tài sản của mình khi tiến hành mua bán, chuyển nhượng, đầu tư góp vốn…
- Thẩm định giá theo luật pháp: Xác định giá trị chịu thuế và bồi thường, phục vụ cho việc xét xử và thi hành án dân sự, hình sự/ những tranh chấp đang diễn ra về các tài sản BĐS.
- Các mục đích khác được pháp luật công nhận: Thẩm định bất động sản định cư, đầu tư, du học, du lịch nước ngoài; Cho thuê bất động sản theo hợp đồng; Xác định bất động sản phục vụ đấu thầu, đấu giá;…
Mục đích của việc thẩm định giá bất động sản là một yếu tố chủ quan nhưng rất quan trọng mang quyết định đến việc xác định các tiêu chuẩn giá trị, để lựa chọn phương pháp định giá phù hợp. Vì vậy, trước khi định giá tài sản, thẩm định viên cần thống nhất mục đích với khách hàng ngay từ ban đầu rồi mới xem xét các yếu tố khách quan ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản.
Quy trình thẩm định giá BĐS
Quy trình định giá bất động sản giúp thẩm định viên định giá BĐS một cách rõ ràng, phù hợp với việc xác định giá trị của BĐS. Theo tiêu chuẩn thẩm định được ban hành kèm theo Thông tư 28/2015/TT-BTC, quy trình thẩm định giá bất động sản được chia thành 6 bước, cụ thể như sau:
- Bước 1: Xác định tổng quát về nhà đất thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc giá trị phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá
- Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá nhà đất
- Bước 3: Khảo sát thực tế, thu thập thông tin
- Bước 4: Phân tích thông tin
- Bước 5: Xác định giá trị tài sản thẩm định giá
- Bước 6: Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan
Mỗi một phương pháp thẩm định giá nhà đất sẽ có những công thức khác nhau. Ước tính giá đất của bất động sản so sánh sử dụng công thức định giá bất động sản sau:
Giá trị đất của bất động sản so sánh = Giá trị bất động sản so sánh – Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh
Việc ước tính giá của bất động sản so sánh thực hiện theo công thức định giá nhà đất:
Giá đất của bất động sản so sánh = Giá trị của bất động sản so sánh / Diện tích thửa đất của bất động sản so sánh
Những cách thẩm định giá nhà đất
Khi tiến hành thẩm định giá BĐS, thẩm định viên có thể áp dụng các hình thức, cách phương pháp thẩm định giá BĐS trong tiêu chuẩn thẩm định giá dựa trên thông tin, hồ sơ pháp lý và các loại BĐS cụ thể. Hãy cùng điểm qua một số phương pháp định giá bất động sản phổ biến dưới đây nhé!
Cách định giá bất động sản dựa trên vị trí
Một trong những phương pháp định giá bất động sản đó là bạn cần xác định rõ vị trí của căn nhà, lô đất mà mình sẽ giao dịch. Nó nằm ở quận nào? Mặt tiền bao nhiêu mét, nằm trong ngõ hay ngoài mặt phố?
Vì tất cả những yếu tố này đều ảnh hưởng rất lớn đến giá trị của bất động sản. Do đó, bạn cần xác định đúng vị trí của bất động sản. Nếu đất đai hoặc nhà ở nằm tại mặt đường sẽ thuận tiện cho việc đi lại, mua bán, dân cư đông đúc,… thì chắc chắn giá trị nhà đất sẽ rất cao không chỉ hiện tại mà còn về lâu dài.
Ngoài ra, bạn còn phải xác định được tiện ích khu vực xung quanh và tiềm năng phát triển của bất động sản trong tương lai. Phân vùng càng chi tiết thì việc thẩm định bất động sản sẽ càng dễ dàng và chính xác. Cách để xác định vị trí BĐS cụ thể là đến tận địa điểm đó để thẩm định, tránh trường hợp sai sót,…
Cách định giá nhà đất qua bảng giá đất
Hiện nay trên thị trường BĐS có 2 loại bảng giá đất, loại một là do UBND cấp tỉnh ban hành, loại hai là bảng giá đất đưa ra dựa theo thị trường.
- Bảng giá đất theo Nhà nước quy định: Là bảng giá đất tổng hợp các loại đất do UBND tỉnh ban hành. Bảng giá này được xác định theo phương pháp xác định giá đất và các hạng giá của các loại đất. Bảng giá đất này do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành định kỳ 5 năm một lần và được công bố vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu tiên của thời kỳ hiện hành. Chỉ cần tra cứu “bảng giá đất + khu vực cần tìm” trên mạng, bạn sẽ nhận được kết quả như ý.
- Bảng giá đất theo thị trường: Hiện nay, giá đất thị trường là giá đất được hình thành thông qua hoạt động của thị trường, không phụ thuộc vào giá Nhà nước. Giá đất này được thỏa thuận giữa người mua và người bán. Trong trường hợp bình thường, giá nhà sẽ bằng giá trong bảng giá đất của khu vực Nhà nước quản lý nhân thêm khoảng 3,8 – 4,5 lần. Tỷ lệ này được các chuyên gia tính toán dựa trên mức chênh lệch giữa giá đất do nhà nước quy định và giá thực tế trên thị trường.
Phương pháp định giá đất thông qua tình trạng nhà
Ngoài các phương pháp định giá bất động sản trên, một điều cần chú ý nữa khi lựa chọn phương pháp định giá nhà đó là hiện trạng của ngôi nhà.
- Nếu là nhà ở thì bạn cần xác định loại nhà ở là gì? Cấp 1, 2, 3 hay 4?
- Loại nhà là gì? Nhà phố, nhà trong ngõ hẻm hay biệt thự?
- Nếu là đất thì xác định loại đất nào? Đất ở, đất nông nghiệp hay các loại đất khác?
- Đồng thời xác định xem địa chất của lô đất yếu hay chắc.
- Xác định hiện trạng nhà đất.
- Lưu ý khi định giá bất động sản, bạn cần xác định thời điểm xây dựng và thời điểm sửa chữa. Từ đó tính ra chi phí khấu hao BĐS.
- Bạn cũng có thể nghĩ đến phong thủy, hướng nhà đất, nguồn nước…
Thẩm định qua bất động sản tương đồng
Một phương pháp định giá bất động sản tiêu chuẩn khác cũng rất hữu hiệu chính là thông qua định giá bất động sản tương đồng. Nghĩa là tìm hiểu về giá đất ở các khu vực xung quanh. Thông qua hình thức tìm hiểu những nhà xung quanh để biết giá cụ thể.
Theo kinh nghiệm định giá nhà đất của nhiều chuyên gia bất động sản, bạn nên chọn so sánh khoảng 3 – 5 sản phẩm xung quanh. Nếu bạn muốn đảm bảo hơn, bạn có thể tham khảo thêm nhiều bất động sản.
Ngoài ra, bạn sẽ cần xác định xem thị trường bất động sản trong khu vực mà bạn đang điều tra đang sôi động hay ảm đạm. Nếu thị trường nóng, bạn có thể đẩy giá lên hơn 10% giá trị mà bạn đã thẩm định.
Thẩm định giá nhà đất thông qua môi giới
Phương pháp xác định giá bất động sản được sử dụng phổ biến nhất là thông qua môi giới. Nếu bạn không muốn tự định giá BĐS, bạn có thể trả một khoản phí nhỏ để sử dụng một nhà môi giới hỗ trợ tư vấn thẩm định giá. Các nhà môi giới luôn là những người có kinh nghiệm đánh giá chính xác các điều kiện thị trường và giá cả, vì vậy họ sẽ đưa ra nhận định chính xác nhất cho bạn.
Thẩm định giá nhà đất online miễn phí
Phương pháp định giá bất động sản trực tuyến ngày càng trở nên phổ biến trong thời đại công nghệ 4.0 hiện nay. Bạn có thể truy cập các trang web rao vặt bất động sản lớn như: Batdongsan.com.vn; Homedy.com; Cafeland.vn,… để định giá. Đây là những trang web có tên tuổi lớn trong lĩnh vực BĐS, đồng thời được các ngân hàng định giá nhà đất lựa chọn và tin tưởng. Đây là một trong những cách định giá nhà đất nhanh gọn giúp các bạn tiết kiệm được nhiều chi phí và thời gian nhất.
Hy vọng những thông tin mà chúng tôi đã cung cấp phía trên có thể mang đến những thông tin hữu ích về thẩm định giá nhà đất. Chúc các bạn có thể lựa chọn cho mình phương pháp thẩm định giá BĐS phù hợp và chính xác nhé!
